עורך דין דירה בחברה ברמת גן

מה הם דירות בחברה בע״מ וכיצד הן שונות מדירות בבעלות מלאה?

דירה בחברה בע״מ (נקראת גם "דירה בחברה משכנת" או "דירה בנדל״ן בחברה") היא דירה המצויה בבעלות של חברה בע״מ, והדיור בה מוקנה לדיירים על ידי הלוואת דיור — זכות שימוש בלא בעלות מלאה של הנכס. זו מודל משפטי שונה מהחלוטין מרכישת דירה בבעלות מלאה בטאבו.

בדירה בחברה, אתה לא רוכש את הנכס עצמו, אלא קנייה של מניות בחברה המחזיקה בנכס וקבלת הלוואת דיור (זכות שימוש). המשמעות המעשית היא שהדיור שלך מוגן בדין, אך הנכס עצמו נמצא בשם החברה. זה עשוי להשפיע על זכויות מכר עתידות, משכנתאות, מס שבח וירושה.

בשנים האחרונות, דירות בחברה הפכו למודל פופולרי בפרויקטי התחדשות עירונית, בנייה חדשה ובמתחמים דיור משותפים. הן מאפשרות למפתחים וליזמים לשמור על שליטה בנכס תוך הענקת זכויות דיור ארוכות טווח לדיירים.

ההבדל בין דירה בחברה לדירה בבעלות מלאה

• בעלות משפטית: בדירה בחברה — החברה בע״מ בעלת הנכס; בדירה בבעלות מלאה — אתה בעלך המלא וטאבו רשום בשמך.
• זכויות דיור: בחברה — הלוואת דיור (זכות שימוש); בבעלות מלאה — בעלות מלאה וחופש מלא להשכיר, למכור או להעביר.
• מס שבח: בדירה בחברה — מס שבח עשוי להיות נמוך או אפילו לא חל (בהתאם לנסיבות); בבעלות מלאה — מס שבח חל בדרך כלל על כל עלייה בערך הנכס.
• משכנתא: בחברה — קשה יותר לקבל משכנתא, וגם אם מאושרת, בריביות גבוהות יותר; בבעלות מלאה — משכנתא סטנדרטית וגמישה.
• מכירה עתידית: בחברה — אתה מוכר מניות בחברה ותלוי בהסכמת החברה או בעלים אחרים; בבעלות מלאה — מכירה חופשית לכל קונה.
• ירושה: בחברה — המניות בחברה עוברות בירושה; בבעלות מלאה — הנכס עצמו עובר בירושה.

בעבור כל מודל יש יתרונות וחסרונות, וההחלטה תלויה בנסיבותיך, בתוכניות העתידיות שלך ובמצב הכלכלי. זו הסיבה שלא ניתן להנחות כל אדם בנידון זה בלי ללמוד את כל הפרטים.

כיצד משרד מנדלבוים, גור, ויצמן-גור ושות׳ מסייע בעסקאות דירה בחברה?

משרדנו מתמחה בנדל״ן ובעסקאות מקרקעין מאז 2008. כאשר אתה בוחן רכישת דירה בחברה בע״מ, אנו מספקים ליווי משפטי מקיף בכל שלבי התהליך — מהבדיקה הראשונית של ההצעה ועד לחתימה על החוזה וההנחה בלשכת הרישום.

שלבי הליווי המשפטי שלנו

1. בדיקת הצעה וחוזה מכר: אנו בוחנים את תנאי החוזה, את זכויות הדיור המוקנות לך, את תקופת הלוואת הדיור, את התנאים לביטול או הפסקה, ואת כל ההשלכות המשפטיות. אנו מזהים סעיפים בעייתיים ומנהלים משא ומתן עם המוכר או היזם בשם הלקוח.
2. בדיקת נסח טאבו ודוקומנטציה: אנו מוודאים שהנכס רשום בטאבו בשם החברה, שאין עיכובים או עיטורים על הנכס, וכי כל הנתונים תואמים לחוזה. אנו בוחנים את תקנון החברה, את רשימת המניות, ואת ההסכמים הקיימים בין בעלי המניות.
3. בדיקת זכויות דיור וחובות: אנו בוחנים את הלוואת הדיור בפירוט — אם היא משכנתא, אם היא תלויה בתשלום מיסים או תחזוקה, ומה קורה אם אתה לא משלם. אנו מוודאים גם את חובותיך כדיור בחברה (עלות דיור, תחזוקה משותפת, וכו׳).
4. בדיקה כלכלית-משפטית: אנו בוחנים את יציבות החברה, את מצב הנכס, ואת הסיכונים הכלכליים הקשורים בעסקה. אנו גם מודיעים לך על השלכות מס (מס שבח, מס רכישה) וזכויות ביטוח.
5. משא ומתן וחתימה: אם נדרש, אנו מנהלים משא ומתן עם הצד השני כדי לשפר את התנאים. לאחר מכן, אנו מלווים אותך בחתימה על החוזה ובהגשת הבקשה לרישום בלשכת הרישום.
6. ליווי רישום: אנו מטפלים בכל הנדרש כדי להנחות את הבקשה דרך לשכת הרישום ולוודא שהמניות והלוואת הדיור רשומות בשמך כראוי.

כל עסקה בנדל״ן היא ייחודית, והפרטים משתנים בהתאם לתכנית הנכס, למצב הכלכלי של החברה, וליחסי בעלי המניות. משום כך, אנו בוחנים כל מקרה לגופו ומתאימים את הליווי לצרכיך הספציפיים.

סיכונים שכדאי להיות מודע להם

רכישת דירה בחברה בע״מ כרוכה בסיכונים משפטיים וכלכליים שלא קיימים בדירה בבעלות מלאה. חשוב שתבין אותם לפני שאתה מחתם על חוזה.

סיכון כלכלי של החברה

החברה המחזיקה בנכס היא ישות משפטית נפרדת. אם החברה תכנס לפשיטת רגל, לחדלות פירעון או תיקום משפטי, זכויות הדיור שלך עלולות להיות בסכנה. אם הנכס יימכר בהליך פשיטה, אתה עלול להידחק מן הדירה או להפסיד את זכות הדיור שלך. זו סיבה משמעותית לבדוק את יציבות החברה, את רמת החוב שלה, ואת היכולת שלה להיות מנוהלת בצורה תקינה.

קשיים במכירה עתידית

כאשר תרצה למכור את הדירה בעתיד, אתה לא מוכר נכס, אלא מניות בחברה. רבים מקונים פוטנציאליים יהססו לרכוש מניות בחברה משום שהדבר כרוך בסיכונים משפטיים וכלכליים שגבוהים יותר מאשר קנייה של דירה רגילה. זה עלול להקטין את מספר הקונים, לפחות את מחיר המכירה, או להאריך את תהליך המכירה.

משכנתא מסובכת

בנקים בדרך כלל מהססים לתת משכנתא על דירה בחברה. אם מאושרת משכנתא, היא בדרך כלל בריביות גבוהות יותר וסכום נמוך יותר מאשר על דירה בבעלות מלאה. זה עלול להפוך את הרכישה ללא משיכה כלכלית.

מס שבח ושיקולים מסיים

מס שבח על דירה בחברה עלול להיות מסובך יותר. בחלק מהמקרים, הוא אינו חל כלל (אם הלוואת הדיור נחשבת "זכות שימוש" ולא "רכוש"), אך בחלק אחר — הוא כן חל. זה דורש ייעוץ משפטי ממומחה בשביל להבין את המצב שלך.

סיכונים בתחזוקה ובתחייבויות משותפות

אתה עשוי להיות חייב לתרום לתחזוקת הנכס, תיקונים משותפים, וביטוחים. אם דיירים אחרים לא משלמים את חלקם, הנכס עלול להידרדר, וזה עלול להשפיע על ערך הדירה שלך ועל איכות חייך שם.

זכויות ירושה

בירושה, המניות בחברה עוברות לירושים, אך ייתכן שתקנון החברה או הסכם בעלי מניות מגביל את זכות הירושים להחזיק במניות או לתרום לעלות הדיור. זה עלול להוביל לסכסוכים משפחתיים או להפסדים כלכליים.

כל אלה הם שיקולים שיש לבחון בקפדנות לפני החתימה. משרדנו מסייע לך להבין את כל הסיכונים הללו ולנקוט בצעדים כדי להגן על עצמך.

השוואה: דירה בחברה מול דירה בבעלות מלאה

כפי שניתן לראות, לכל מודל יש יתרונות וחסרונות משמעותיים. דירה בחברה עשויה להיות אפשרות זולה יותר או מתאימה לנסיבות מסוימות (כמו בפרויקטי התחדשות עירונית), אך היא כרוכה בסיכונים משפטיים וכלכליים שגבוהים יותר. דירה בבעלות מלאה היא מאובטחת יותר, אך בדרך כלל יקרה יותר.