מס רכישה 2026: כמה משלמים ומתי

מהו מס רכישה ומי משלם אותו

מס רכישה הוא מס שהקונה משלם למדינה כשהוא רוכש זכות במקרקעין: דירה, קרקע, משרד, חנות או חלק מהם. המס נקבע לפי שווי העסקה, לפי סוג הנכס ולפי מעמד הקונה, ולא לפי ההכנסות שלו או לפי הסכום שהוא מממן מהבנק. מי שחותם על חוזה בלי לחשב את המס מגלה לפעמים, אחרי החתימה, שהסכום שונה ממה שהניח כשתכנן את העסקה. לכן שווה לחשב לפני החתימה, כשעוד אפשר לשנות את נוסח החוזה, את מבנה הרישום ואת לוחות הזמנים.

החובה חלה על הקונה. מס שבח, אם בכלל, חל על המוכר. הצדדים יכולים להסכים ביניהם בחוזה מי יישא בעלות מסוימת, אבל מול רשות המסים מי שחייב בדיווח ובתשלום הוא הקונה. אם המס לא שולם, הרשות פונה אל הקונה ולא אל המוכר, והחוב נרשם על שמו.

על מה מחושב המס

המס מחושב על שווי העסקה. בדרך כלל זה המחיר שסוכם בחוזה, אבל הרשות רשאית לבדוק אם המחיר המדווח משקף את שווי הנכס. דיווח על מחיר שונה מהמחיר האמיתי חושף את שני הצדדים להליכים, ואיננו ממליצים עליו. אם בחוזה יש תשלומים נוספים שהם חלק מהתמורה, כמו עבודות שהקונה התחייב לבצע או חובות שהוא לוקח על עצמו, כדאי לבדוק אם הם נכללים בשווי.

המסלולים העיקריים

הסיווג של העסקה קובע לפי איזו טבלה מחשבים. בדף הזה מתוארים המסלולים העיקריים:

• דירת מגורים יחידה ליחיד תושב ישראל, עם מדרגות מס הדרגתיות.
• דירת מגורים שאינה יחידה, לפי הוראת שעה שתקפה עד סוף 2026.
• זכות שאינה דירת מגורים, כמו קרקע, משרד או חנות.
• עולה שרוכש דירת מגורים יחידה, לפי תקנה 12א.

הנתונים בדף מבוססים על הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026. ההוראה מתייחסת לעסקאות מ-16.1.2025 ואילך, ובחלק מהמסלולים לתקופות מוגבלות. מי שרוכש בתקופה אחרת, או מי שהעסקה שלו נחתמה לפני התאריכים האלה, צריך לבדוק אילו שיעורים חלים עליו.

שלבי העסקה ונקודות המס בכל שלב

מס רכישה אינו אירוע אחד שקורה ביום מסוים. הוא מלווה את העסקה מהמשא ומתן ועד הרישום, ובכל שלב יש שאלה אחרת שכדאי לברר:

1. לפני החוזה. בודקים את נסח הטאבו ואת מצב הקונים, מחליטים איזה סיווג צפוי, ומחשבים את המס כדי שיהיה ברור כמה כסף צריך להניח בצד מעבר למחיר הדירה.
2. בחתימה על החוזה. כאן נקבע יום העסקה, ולרוב ממנו מתחילה ספירת הימים להצהרה ולתשלום. נוסח החוזה קובע גם מי אחראי לטפל בדיווח.
3. אחרי החתימה. מגישים הצהרה לרשות המסים, מקבלים שומה או מחשבים שומה עצמית, ומשלמים בתוך המועד.
4. לפני הרישום. מציגים אישור על תשלום המס או על פטור, וללא האישור הזה הרישום בטאבו נתקע.
5. אחרי הרישום. שומרים את כל המסמכים, כי הרשות רשאית לבדוק את הסיווג גם לאחר שהעסקה הושלמה.

מי שמכיר את הרצף הזה לא מופתע בשלב מאוחר. הוא יודע מראש שהמס הוא חלק מעלות הרכישה, שיש לו מועדים, ושהוא תנאי לרישום. קונים שמתייחסים למס רכישה כאל פרט טכני שיטופל בסוף עלולים למצוא את עצמם צריכים להשיג סכום גדול בזמן קצר, ובלי לדעת אם הסיווג שהניחו נכון.

למה כדאי להתייעץ לפני החתימה

רוב הטעויות במס רכישה אינן טעויות חשבון. הן טעויות סיווג. קונה שהיה בטוח שהדירה היא דירה יחידה מגלה שיש לו חלק בנכס שירש, או שבן הזוג רשום כבעלים של דירה אחרת. קונה אחר מניח שההקלה של עולה חלה עליו, ולא בודק אם העסקה נופלת בחלון הזמן. בשני המקרים ההבדל בין הסיווגים יכול להיות גדול, והוא מתגלה בשלב שבו קשה לתקן.

עורך דין שבודק את העסקה לפני החתימה עובר על נסח הטאבו של הדירה, על החוזה, על פרטי הקונים ועל הנכסים הרשומים על שמם, ומסביר איזה סיווג צפוי ומה צריך להיכתב בהצהרה. פגישת הייעוץ הראשונה במשרדנו ללא עלות. אפשר ליצור קשר דרך עמוד יצירת הקשר או בטלפון 052-358-5915.

דירת מגורים יחידה: מדרגות מס הרכישה ב-2026

למי שרוכש דירת מגורים יחידה יש מדרגות מס מוטבות. המסלול חל על יחיד תושב ישראל שהדירה שהוא רוכש היא דירת המגורים היחידה שלו, בעסקאות מ-16.1.2025 עד 15.1.2028. הטבלה הבאה מבוססת על הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026.

המס מדורג. כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא באותה מדרגה, ולא על המחיר כולו. מי שמחיר הדירה שלו עובר סף של מדרגה אינו משלם את השיעור הגבוה על כל הסכום, אלא רק על העודף שמעל הסף.

דוגמה: דירה יחידה במחיר 2,500,000 ₪

נחשב את המס על דירה יחידה ששווי העסקה שלה 2,500,000 ₪:

1. על החלק עד 1,978,745 ₪ המס הוא 0.
2. על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪, כלומר על 368,295 ₪, המס הוא 3.5%, שהם 12,890 ₪.
3. על החלק שמעל 2,347,040 ₪, כלומר על 152,960 ₪, המס הוא 5%, שהם 7,648 ₪.

סך הכול כ-20,538 ₪. כתבנו «כ-» כי בחישוב הרשמי יש עיגול אגורות. זו דוגמה להבנה בלבד, ושומה אמיתית נקבעת לפי נתוני העסקה בפועל.

איך מחשבים מס מדורג בכל מחיר

הדוגמה שלמעלה מתאימה למחיר אחד. כדי לחשב במחיר אחר, עוברים על הטבלה מלמעלה למטה ופועלים לפי אותו סדר:

1. מוצאים באיזו מדרגה נמצא מחיר הדירה. כל המדרגות שמתחתיה מלאות, והמדרגה שבה המחיר נמצא מלאה רק חלקית.
2. על המדרגות המלאות מחשבים את ההפרש בין הסף העליון לסף התחתון ומכפילים בשיעור של אותה מדרגה.
3. על המדרגה החלקית מחשבים את ההפרש בין המחיר לסף התחתון שלה ומכפילים בשיעור שלה.
4. מחברים את הסכומים. התוצאה היא המס המשוער, ללא עיגול האגורות.

מי שמחיר הדירה שלו נמצא במדרגת 0% אינו משלם מס רכישה כלל. מי שהמחיר שלו עולה על הסף הראשון משלם מס רק על העודף. בדירה יקרה יותר השיעורים הגבוהים חלים רק על החלק העליון של המחיר, ולכן המס האפקטיבי, כלומר המס מחולק במחיר, נמוך מהשיעור שבמדרגה האחרונה שהמחיר הגיע אליה.

דירה מקבלן ודירה יד שנייה

המדרגות זהות בדירה מקבלן ובדירה יד שנייה. ההבדל הוא במה שנכלל בשווי העסקה ובמועדים. בדירה מקבלן התמורה משולמת בתשלומים לפי לוח זמנים, ולפעמים החוזה כולל הצמדות או תוספות שצריך לבדוק כיצד הן משפיעות על השווי המדווח. בדירה יד שנייה הנתונים בדרך כלל פשוטים יותר, אבל נדרשת בדיקה של מצב הנכס ברישום, כולל שעבודים והערות. בשני המקרים יום העסקה הוא נקודת הייחוס, ולא יום המסירה או הרישום.

דירה יחידה אינה «דירה ראשונה בחיים»

הבלבול הנפוץ ביותר הוא בין דירה יחידה לדירה ראשונה. החוק אינו שואל אם זו הדירה הראשונה שקניתם בחייכם. השאלה היא אם בעת הרכישה אתם בעלים של דירת מגורים אחרת. מי שמכר דירה בעבר ואינו בעלים של דירה אחרת עשוי להיחשב בעל דירה יחידה, ומי שרכש בעבר דירה וממשיך להחזיק בה כנראה לא יוכל להיחשב כך.

כמה מצבים יכולים לשנות את הסיווג, ולכן צריך לבדוק אותם לפני החתימה:

• דירה של בן זוג. דירה הרשומה על שם בן הזוג עשויה להיחשב לצורך הבדיקה.
• חלק בירושה. בעלות בחלק מדירה שהתקבלה בירושה עשויה לשנות את הסיווג. המבחן תלוי בגודל החלק ובנסיבות, ואין להסתמך על כלל כללי.
• דירה במתנה. דירה שהתקבלה במתנה עשויה להיחשב כדירה שבבעלות הקונה.
• קונים משותפים. כשכמה אנשים רוכשים יחד, הסיווג נבדק לגבי כל אחד מהם, ובעלות של אחד בדירה אחרת עלולה לשנות את התמונה.

מה בודקים לפני שמניחים שהדירה יחידה

הבדיקה מתחילה בנסח טאבו מעודכן של כל נכס שרשום על שם הקונים, ובמקרה של נישואין גם על שם בן הזוג. אם יש חלק בירושה או דירה שהתקבלה במתנה, מבקשים את המסמכים שמוכיחים מה בדיוק התקבל ומתי. אם יש עסקת מכירה שעדיין פתוחה, בודקים באיזה שלב היא נמצאת ומה כתוב בה על מועד מסירת החזקה והעברת הבעלות.

את הבדיקה כדאי לעשות לפני שמשלמים מקדמה, ולא אחרי. מקדמה ששולמה על סמך הנחה שגויה לגבי הסיווג קשה לחלץ, והחוזה שנחתם כבר מחייב. כשהסיווג לא ברור, אפשר לכתוב בחוזה תנאים שמגינים על הקונה, למשל תנאי מתלה שקשור לבירור מול הרשות.

דירה נוספת, נכס מסחרי, קרקע ועולה

דירת מגורים שאינה יחידה

מי שכבר בעלים של דירת מגורים ורוכש דירה נוספת משלם לפי טבלה אחרת. לפי הוראת שעה שתקפה עד 31.12.2026, ובתחולה מ-16.1.2025, השיעורים הם:

גם כאן המס מדורג, והשיעור של 10% חל רק על החלק שמעל 6,055,070 ₪. דוגמה: דירה נוספת ששווי העסקה שלה 2,500,000 ₪ מחויבת ב-8% מהסכום, כלומר ב-200,000 ₪.

שימו לב: השיעור של 8% בדירה נוספת הוא הוראת שעה עד סוף 2026. אין להסיק מכך שהוא יישאר גם ב-2027. מי שעסקתו עוברת לשנה הבאה צריך לבדוק מה נקבע בחקיקה באותה עת, ולא להניח שהטבלה הנוכחית תחול.

כדי להבין למה הסיווג חשוב: באותו מחיר של 2,500,000 ₪, דירה יחידה מחויבת בכ-20,538 ₪ ודירה נוספת ב-200,000 ₪. ההבדל הזה הוא הסיבה שבגללה בודקים את הסיווג לפני החתימה ולא אחריה.

זכות שאינה דירת מגורים

קרקע, משרד וחנות אינם דירת מגורים. ככלל, מס הרכישה בהם הוא 6% משווי העסקה. במגרש המיועד לבניית דירת מגורים אפשר, בכפוף לתנאים, לקבל החזר של שישית, כך שהמס האפקטיבי יהיה 5%.

עולה: תקנה 12א

לעולה שרוכש דירת מגורים יחידה בתקופה שעד 15.1.2028 יש מדרגות מוקלות לפי תקנה 12א:

ההקלה חלה בחלון זמן שמתחיל לפני העלייה ונגמר שבע שנים אחריה. אנחנו לא מפרטים כאן את גבולות החלון. מי שרוכש בסמוך לקצה החלון צריך לבדוק את המועדים מול המסמכים שלו, ולא להסתמך על הערכה.

משפרי דיור

מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת ורוצה ליהנות ממסלול הדירה היחידה צריך לברר בתוך איזו תקופה עליו למכור את הדירה הקודמת. אין כלל גורף שחל על כולם. התקופה תלויה במועד הרכישה, ברכישה מקבלן לעומת רכישה יד שנייה, ובהארכות חקיקה שנקבעו לאורך השנים.

מי שמתכנן לרכוש לפני שמכר צריך לברר מראש איזו תקופה חלה על העסקה שלו, ולהתחשב בחוזה בסיכון שמכירת הדירה הישנה תתעכב. מכירה שמתעכבת מעבר לתקופה יכולה לשנות את המס שהקונה חייב בו.

למה לא להסתמך על כלל אצבע

בשיחות על רכישת דירה נשמעים כללי אצבע: שזוג צעיר לא משלם מס, שמי שמשפר דיור משלם הרבה, שעולים פטורים. חלק מהכללים האלה נכונים בנסיבות מסוימות וחלק מהם חצי נכונים, והדבר משתנה עם כל הוראת ביצוע. מס רכישה הוא תחום שבו תאריך אחד, או מחצית אחת של נכס, יכולים להחליף טבלה. לכן הדרך הבטוחה היא להסתמך על הטבלה שחלה בתאריך העסקה, ועל הסיווג שבדקתם לפי המסמכים שלכם.

מקרים שבהם הסיווג אינו ברור

לא כל עסקה נכנסת בנוחות לאחד המסלולים. כמה מצבים חוזרים ומצריכים בדיקה נפרדת:

• קונה שמתכנן למכור דירה אחרת. הוא אינו דירה יחידה במועד הרכישה, אבל ייתכן שהחוק מאפשר לו להיחשב כך אם ימכור בתוך תקופה. התנאים ומשך התקופה תלויים בנסיבות, ולכן אי אפשר לקבוע אותם בלי לראות את העסקה.
• נכס עם שימוש מעורב. כשיש בנכס חלק למגורים וחלק לשימוש אחר, יש לבדוק איך מסווגים כל חלק. לא נפרט כאן את כללי החלוקה.
• קרקע שיש עליה בניין. לפעמים מה שנרכש הוא זכות בקרקע ולא דירה גמורה, והסיווג משפיע על השיעור.
• רכישת חלק מנכס. גם רכישה של חלק בלתי מסוים בדירה או בקרקע היא רכישה של זכות במקרקעין, והמס מחושב על החלק שנרכש.

בכל המצבים האלה הכלל זהה: מבררים את הסיווג לפני החתימה, מתעדים את הבסיס שלו, ומכינים הצהרה שמתאימה לנתונים בפועל. הצהרה שמבוססת על סיווג שאינו מדויק עלולה לגרור שומה נוספת, ולכן עדיף לבדוק לפני שמגישים.

השוואה בין המסלולים

הטבלה מסכמת בלבד. כל מסלול כפוף לתנאים שאינם מופיעים בה, ולכן אין להסתמך עליה במקום בדיקה של העסקה עצמה.

מתי מצהירים, מתי משלמים ומה בודקים לפני החתימה

הצהרה ותשלום

הקונה חייב להגיש לרשות המסים הצהרה על העסקה. ככלל, ההצהרה מוגשת בתוך 30 יום מיום העסקה. תשלום לפי שומה עצמית נעשה ככלל בתוך 60 יום. אלה כללים כלליים, ויש מצבים שבהם המועדים שונים, ולכן כדאי לבדוק אותם מול נתוני העסקה.

יום העסקה אינו יום הרישום בטאבו. יום העסקה נקבע לפי החוזה ותנאיו, והוא יכול להיות הרבה לפני שהזכויות נרשמות על שם הקונה. קונה שממתין לרישום כדי להתחיל לספור ימים עלול לפספס את המועד, ולכן את הספירה מתחילים מיום העסקה.

בלי אישור על תשלום המס או על פטור ממנו אי אפשר לרשום את הזכויות בטאבו. לפירוט על האישור הזה ועל מה שקורה כשהוא חסר אפשר לקרוא את הדף אישור תשלום מס רכישה לפני רישום בטאבו.

בין החתימה לרישום

בין חתימת החוזה לרישום הזכויות על שם הקונה עובר זמן. בתקופה הזאת הקונה רוצה להגן על זכותו מפני מכירה כפולה, עיקול או שעבוד חדש. אחד הכלים לכך הוא רישום הערת אזהרה בטאבו. הערה כזאת אינה תחליף לתשלום מס הרכישה, והיא נרשמת לצד ההצהרה ולא במקומה.

רשימת בדיקה לפני החתימה

1. לברר מה סיווג העסקה: דירה יחידה, דירה נוספת, זכות שאינה דירת מגורים או עולה.
2. להוציא נסח טאבו מעודכן של הנכס ושל כל נכס אחר שרשום על שם הקונים.
3. לבדוק אם יש בן זוג, חלק בירושה או דירה במתנה שעשויים לשנות את הסיווג.
4. לוודא שמועד העסקה נכנס לתקופה שבה חל המסלול שנבחר.
5. לחשב את המס מראש ולכלול אותו בתכנון המימון של העסקה.
6. לקבוע בחוזה מי אחראי להגשת ההצהרה ולתשלום, ומתי.
7. לשמור את כל המסמכים: חוזה, נסחים, אסמכתאות על ירושה או מתנה, והוכחות תשלום.

מה כדאי לכתוב בחוזה

חוזה רכישה טוב מתייחס למס הרכישה במפורש ולא משאיר אותו לפרשנות. כדאי לקבוע שהקונה הוא האחראי לתשלום המס, ושהמוכר מתחייב לספק את המסמכים שדרושים להצהרה, כמו נסחים, אישורים ופרטי הנכס. אם הסיווג של הקונה תלוי בהתרחשות עתידית, למשל מכירת דירה אחרת, אפשר לכתוב את הדבר בחוזה ולהגדיר מה קורה אם ההתרחשות מתעכבת. כשהחוזה שותק, כל צד מסביר את השתיקה לטובתו, והמחלוקת מתגלה בדיוק כשהמועד לתשלום מתקרב.

עוד נקודה שמתעלמים ממנה: הקונים משלמים את המס, אבל המוכר הוא זה שמחזיק בחלק מהמסמכים. נסח טאבו ישן, אישורי שעבוד ופרטים על הנכס אינם תמיד בידי הקונה. חוזה שמחייב את המוכר לשתף פעולה בזמן חוסך שבועות של השלמות.

מה להביא לפגישה עם עורך הדין

• החוזה, או הטיוטה שלו אם עדיין לא נחתם.
• נסח טאבו של הנכס, ונסחים של נכסים אחרים הרשומים על שם הקונים.
• פרטים על בן הזוג ועל נכסים שרשומים על שמו.
• מסמכי ירושה או מתנה, אם יש חלק בנכס שהתקבל כך.
• אם הקונה עולה, מסמכים שמעידים על מועד העלייה.
• אם הקונה משפר דיור, פרטים על הדירה שעוד לא נמכרה.

עם המסמכים האלה אפשר לתת תשובה ממוקדת על הסיווג הצפוי ועל מועדי ההצהרה והתשלום, ולהצביע על נקודות בחוזה שכדאי לשנות לפני החתימה.

טעויות נפוצות

בעסקאות שאנחנו רואים חוזרות כמה טעויות, וכולן ניתנות למניעה:

• הנחה שדירה יחידה פירושה דירה ראשונה, בלי לבדוק בן זוג, ירושה ומתנה.
• ספירת הימים להצהרה מיום הרישום בטאבו ולא מיום העסקה.
• הסתמכות על טבלה ישנה או על מספר ששמעו מחבר, בלי לבדוק את הוראת הביצוע העדכנית.
• הנחה שהשיעור של דירה נוספת הוא קבוע, למרות שהוא הוראת שעה.
• חתימה על חוזה בלי לשריין סכום למס, ולאחר מכן מחסור במזומן בזמן שהמועד מתקרב.
• אי שמירה של המסמכים שמבססים את הסיווג, כך שקשה להוכיח אותו אם הרשות שואלת.

איחור ומחלוקת עם הרשות

הצהרה שהוגשה באיחור או תשלום שבוצע באיחור עלולים לגרור תוספות על האיחור. אם הרשות קבעה שומה שאינכם מסכימים לה, יש הליכי השגה וערר, וגם להם מועדים שחשוב לשמור עליהם. לכן כשמתקבל מכתב או שומה מהרשות, לא משאירים אותו בלי מענה, ופונים לעורך דין מיד. עורך דין בודק אם השומה מבוססת על הסיווג הנכון, אם הנתונים בה מדויקים, ואם יש מקום להגיש השגה.

חישוב רשמי

הסימולטור הרשמי של המדינה זמין באתר gov.il. הוא מתאים לבדיקה ראשונית, אבל הוא מניח שהנתונים שהוזנו נכונים. הוא אינו בודק אם הדירה באמת יחידה ואינו שואל על ירושה, מתנה או נכס של בן זוג. חישוב סופי נעשה רק ברשות המסים.

איך אנחנו עובדים

משרד מנדלבוים, גור, ויצמן-גור ושות' פועל ברמת גן מאז 2008, וכתובתו דונש 1. אנחנו מלווים רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין, ובכלל זה בדיקת הסיווג, הכנת ההצהרה וליווי הרישום בטאבו. בפגישה הראשונה, שאינה כרוכה בעלות, אנחנו עוברים על החוזה ועל המסמכים ומסבירים איזה מסלול צפוי לחול. אפשר לקבוע פגישה דרך עמוד יצירת הקשר או בטלפון 052-358-5915.

הסתייגות

הסתייגות: האמור בדף הוא הסבר כללי נכון לנובמבר 2026. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ למקרה מסוים. חישוב סופי נעשה רק ברשות המסים, והשיעורים והתנאים עשויים להשתנות בחקיקה ובהוראות ביצוע.